Comentario a la nueva Ley 5/2019, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario
Comentario a la nueva Ley 5/2019, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario
En el BOE del pasado 16 de marzo se ha publicado la Ley 5/2019 Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que tiene por objeto la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014, al objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios y a tal fin se incorporan previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio de las partes.
Esta Directiva manifiesta en su considerando (4) que “la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito”.
Ello pone de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvaguardada por el simple hecho de ofrecer al cliente información y advertencias. De esta manera se exige a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.
Por otro lado, la normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial.
De esta manera, la nueva Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, independientemente de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos.
Son muchas las novedades incorporadas, pero la nueva Ley destaca en la regulación detallada de la fase precontractual. El legislador ha preferido ir más allá de la estricta trasposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material. Entre ellos, consideramos de mayor relevancia los siguientes:
A. Publicidad de los préstamos inmobiliarios. Con indicación del prestamista, de la garantía que tiene el préstamo, el tipo de deudor, el importe total del préstamo, la TAE, duración del contrato, importe de los pagos a plazos, advertencia sobre posibles fluctuaciones del tipo, sistema de amortización en el que se informe de la forma de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses y, cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
B. TAE. Esta nueva Ley establece en su Anexo II la fórmula matemática para el cálculo de esta tasa.
C. Prohibición de venta vinculada. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con dos excepciones: que el Banco de España avale el producto al considerar que beneficia al prestatario o que se trate de un seguro que cubra los impagos o los daños sobre el inmueble. En este caso, el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de otras aseguradoras siempre que ofrezcan características similares a las de la propia entidad financiera.
D. Deber de evaluación de la solvencia. Los prestamistas deberán valorar exhaustivamente la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos.
E. Primas por contratación. En la determinación y aplicación de las políticas de remuneración del personal responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión de los préstamos, no se ofrecerán incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista;
F. Documentación contractual. Obligación de conservación de la documentación precontractual durante un mínimo de 6 años desde el momento de la finalización de los efectos del contrato respecto del prestatario. Al final de dicho periodo, notificarán al prestatario de manera fehaciente su derecho a recibir dicha documentación y, si éste la requiere, la pondrán a su disposición. En caso de subrogación o cesión, el prestamista que suscribió el préstamo deberá seguir conservando la documentación precontractual durante el plazo anteriormente señalado y trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que le fuera requerida por éste y a costa de éste, copia de la misma.
La Ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación, de acuerdo con lo establecido en la Disposición Final décimo sexta, es decir, el próximo 16 de junio de 2019.