Foro: Comentarios a la Sentencia del Tribunal Supremo, de 17 de enero de 2019
Foro: Comentarios a la Sentencia del Tribunal Supremo, de 17 de enero de 2019
ARRENDAMIENTOS URBANOS: Local de negocio- rectius, arrendamiento para uso distinto del de vivienda; contrato anterior al 9 de mayo de 1985; continuación de la actividad por parte de arrendatario tras la entrada en vigor de la LAU de 1994:
Afirma el Tribunal de casación que: “En este caso la Audiencia ha efectuado una interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 que no se corresponde con la que esta sala viene manteniendo en sus sentencias más recientes. La doctrina que cabe extraer de ellas es que, tratándose de arrendatario persona física y de arrendamiento concertado con anterioridad a 9 de mayo de 1985, por tanto en un momento en que la contratación se producía con sujeción a una prórroga irrenunciable en los términos del TR 1964, la aplicación de la Disposición Transitoria 3ª LAU 1994 impone que el arrendatario -que lo sea en el momento de entrada en vigor de la nueva Ley, sea el inicial o el subrogado, continúa siéndolo a su voluntad, con derecho a prórroga, en los términos establecidos por la ley bajo cuya vigencia se contrató, hasta su jubilación o fallecimiento.
Por ello el motivo el motivo del recurso de casación es estimado y la misma se hace eco de la doctrina reiterada por nuestro Alto Tribunal, en supuestos como el contenido en la sentencia núm. 46/2018, de 30 enero (seguida por otras como las 439/2018, de 12 julio, y 440/2018, de 26 de junio), la cual establece lo siguiente sobre el problema ahora suscitado acerca de la interpretación de la norma transitoria de la LAU 1994:
«los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (Disp. Trans. Tercera. B.3. párrafo primero). (…) El arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente» ”.
Leopoldo José Porfirio Carpio.
Catedrático de Derecho Mercantil. Universidad de Sevilla